Zoom sur la fiscalité sur les propriétés immobilières multiples.
L’immobilier a littéralement explosé au premier trimestre de cette année dans tous les sens du terme : à la fois quantitativement, les transactions sont en fortes hausses, et donc logiquement également avec une forte tension sur les prix. Ce qui veut dire des prix qui s’envolent et une surévaluation du marché. Ce premier trimestre 2021 a connu la plus forte hausse de l’immobilier depuis 10 ans. Et tous les segments du marché sont concernés : les rares terrains à bâtir, les villas 3 ou 4 façades, les appartements sous toutes leurs composantes et les immeubles de rapport. Bref, encore un trimestre avec une telle hausse et l’on pourra sans doute parler de l’immobilier comme un investissement spéculatif.
Une hausse qui ne laisse pas le fisc indifférent
Même si le fisc n’a pas attendu cette explosion pour se poser une bonne question : est-ce que les multipropriétaires, ceux qui possèdent plusieurs biens immobiliers et qui touchent les loyers à titre privé, sont-ils bien des professionnels. Et si c’est le cas, ne doivent-ils pas payer les ponctions sociales et fiscales relatives à l’exercice d’une activité professionnelle.
Il y a donc une telle différence de fiscalité ?
Oui. Si le bien immobilier est loué à un particulier pour une utilisation privée, la principale taxe reste le revenu cadastral majoré d’un index de 40%. Ce revenu cadastral représente en quelque sorte la valeur locative du bien. Une valeur fixée sur base du marché locatif en 1975. Bref, ce revenu cadastral ne représente qu’une fraction du revenu locatif réel. Mieux encore, lorsque le propriétaire revend le bien, il n’est pas taxé à la sortie sur la plus-value éventuelle qu’il retire de cette vente.
Bref, la Belgique a une fiscalité immobilière fort amicale. Logique pour encourager l’accès à la propriété, qui est un rempart contre la pauvreté à la retraite.
Mais c’est en train de changer …
Cela fait quelques années que le fisc s’intéresse de près aux multipropriétaires qui mettent leurs biens en location. Traquant aussi les plus-values réalisées. Considérant que cette fiscalité amicale est injuste par rapport à la taxation des autres revenus professionnels.
Mais le fisc ne vise quand même pas tous les Belges qui ont un ou deux appartements qu’ils mettent en location. Le fisc vise particulièrement les contribuables qui ont de nombreux biens, qui s’endettent lourdement pour acheter dans des périodes rapprochées plusieurs biens et les mettent en location. Ceux qui effectuent beaucoup d’opérations d’achats et de vente, et donc qui y passent beaucoup de temps … et qui par ailleurs, n’ont pas nécessairement une autre activité professionnelle rentable. Et qui manifestement vivent de leur activité immobilière.
Il y a gros à parier que l’explosion actuelle du secteur immobilier, avec la chasse aux appartements à relouer à des particuliers ne va faire qu’augmenter l’intérêt du fisc pour ces serials propriétaires.
Avec un risque : que cette taxation, indirectement, mettent la pression sur les loyers … Nous sommes dans un système interdépendant.
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