Nathalie a loué sa maison à Dampremy (Charleroi) à un jeune homme avec des revenus du CPAS. Voulant faire des travaux et aménager le logement, il a pratiquement tout détruit. Des murs cassés, une installation électrique bousillée,... l'habitation est méconnaissable. Le locataire étant insolvable, Nathalie doit tout réparer à ses frais.
Nathalie est tombée des nues en découvrant l'état de son logement. Depuis le mois d'avril, elle louait sa maison à un jeune locataire, qui bénéficie de revenus du CPAS.
Quelques mois plus tard, elle a découvert sa maison en partie détruite. Le locataire a-t-il voulu aménager l'habitation ou la saccager? La propriétaire ne comprend toujours pas l'objectif recherché par le jeune homme.
Avec l'intervention d'un avocat, elle a pu le faire expulser. Problème: l'ex-locataire est insolvable. Toutes les réparations vont être à ses frais.
En compagnie de sa mère, elle nous a fait visiter son logement pour nous montrer l'étendue des dégâts. "J’étais dégoutée. J’avais d'abord loué le bâtiment à une fille avant ce jeune homme. Je l’ai aidé et quand je suis rentrée dans la maison et que j’ai vu les dégâts, je suis partie en courant", confie Nathalie. "J’étais très énervé car je lui ai loué mon bâtiment à 400 euros.. et il me le détruit... Je me suis crevée pour me le payer, j’ai travaillé. Je vais devoir me crever encore à 46 ans. Je ne vois pas comment je pourrais introduite un recours. Je suis bloquée. Des dégâts à des dizaines de milliers d'euros. Lui ne va rien payer." Monique, la maman de Nathalie, a de son côté décrit le "désastre" à l'intérieur de l'habitation. "Toute l’électricité est cassée. Ils ont retiré la cheminée en marbre. Ils ont retiré les tuyauteries de gaz. En plus il y a les plafonds à refaire partout parce qu'il a tout saboté. Le carrelage a aussi été enlevé. La porte de la cave a été enlevée. Le chauffage ne fonctionne plus car il n’y a plus de raccordement. Il y a une saleté inouïe. Des murs sont en train de se fissurer."
"Je n’ai jamais vu ça de ma vie"
Elle dit avoir eu l'impression qu'elle allait tomber par terre face à cette "catastrophe". "Je n’ai jamais vu ça de ma vie. J’avais déjà vu des maisons abimées, mais comme ça, jamais de la vie. Je ne pensais pas que les gens pouvaient tout détruire comme ça. Je ne sais pas à quoi il a joué. On n’a plus eu de nouvelles. Il a payé 2-3 fois le loyer, puis il n’a plus su payer. Il a peut-être cru qu’il était chez lui. Mais si vous effectuez des travaux chez vous, vous faites une pièce à la fois, il me semble."
Avocate depuis 32 ans et spécialiste en droit du bail, Sabine Delhaye confirme qu'aucun recours n'est possible pour Nathalie.
"Le problème est que quand le locataire ne travaille pas, n’a pas de bien immobilier, pas de voiture, tout ce qui est au-delà de cette garantie locative constituée, ne pourra jamais être récupéré en réalité."
"Si le locataire est solvable, il n’y a aucun souci. On pourra, sur base d’un état des lieux de sortie établi en général par un expert, réclamer le montant des dégâts occasionnés par le locataire. Il y aura des recours à des modes de saisie classiques. Pour être indemnisé quand les locataires font des dégâts, c’est ce qu’on appelle la garantie locative, qui est de maximum 2 mois si elle est payée sur un compte au nom du locataire. Elle peut atteindre 3 mois si c’est une garantie bancaire ou une garantie payée par le CPAS. La plupart des garanties locatives sont de maximum 2 mois de loyer, ce qui n’est pas énorme pour couvrir d’importants dégâts locatifs."
Selon Sabine Delhaye, il arrive "très régulièrement" qu’un locataire qui n’a pas payé plusieurs mois de loyer soit "insolvable". "On est face à un vrai problème de récupération de ces loyers à payer. Il n’y a rien à faire."
L'avocat tient à prévenir les propriétaires qui s'apprêtent à louer leur bien. "Il faut absolument s’assurer que la personne pourra verser le loyer et respecter ses obligations de locataire. La famille ne paiera pas les dettes de quelqu’un d’autre. Ce n’est qu’au décès, si une personne accepte la succession que la famille viendra, les héritiers viendront. Mais ce genre de cas de figure (la situation vécue à Dampremy), il est évident que les héritiers vont renoncer à la succession, ce qui est parfaitement leur droit."
Il ne faut pas laisser 3-4 mois d’arriérés de loyer
Sabine Delhaye conseille d'agir rapidement quand un problème se présente dans le paiement des loyers.
"Il ne faut pas laisser 3-4 mois d’arriérés de loyer s’accumuler car une procédure judiciaire prend au minimum 1 ou 2 mois. S’il faut finir par résilier le bail parce que le locataire ne paie pas des loyers, ça prend beaucoup de temps pour l’expulser. Cela peut prendre 5-6 mois. Plus tôt on agit, mieux c’est. Dès qu’il y a deux mois sans paiement du loyer, ça ne sert à rien de laisser aller. Si vous constatez qu’il y a des problèmes de paiement du loyer, envoyez très vite une lettre de mise en demeure, lui faire des rappels, et aller devant un juge de paix car chaque mois qui passe, est un mois où le propriétaire ne sera pas payé. Pour mettre fin au bail, il faut absolument aller devant le juge de paix."
Passer par une agence immobilière sociale?
Pour éviter ce genre de situation, une solution pour les propriétaires serait également de passer par une agence immobilière sociale.
Véronique De Mesmaeker, coordinatrice UWAIS (Union wallonne des Agences Immobilières Sociales), explique en quoi faire appel ce type d'agence peut être bénéfique pour louer un bien.
"Les propriétaires qui mettent leur bien en gestion auprès d’une agence immobilière sociale, sont déchargés à 100% de la gestion locative de leur bien. Ils sont assurés également du paiement du loyer (réduit en moyenne de 30%) quoiqu’il arrive, que le logement soit occupé ou non", explique-t-elle.
"Lors de la mise en gestion, il y a un état des lieux d’entrée qui est signé avec le propriétaire, de telle façon que le propriétaire est assuré qu’à la fin du mandat de gestion, son bien sera remis exactement dans le même état. Il y a l’assurance durant tout le mandat de gestion et de la location, que le bien sera remis en état entre chaque locataire."
Véronique De Mesmaeker s'exprime également spécifiquement à propos de ce qu'a vécu Nathalie à Dampremy.
"Lors du départ du locataire, il y aurait eu la garantie locative qui aurait couvert une partie des coûts. Lorsqu’il y a l’engagement de l’agence immobilière sociale d’entretenir correctement le bien et de le remettre dans le précédent état, tous les travaux auraient été à charge de l’agence immobilière sociale. La propriétaire n’aurait rien dû payer."
La mission des agences immobilières sociales (AIS) est ainsi de fournir à des ménages en situation de précarité (à revenus modestes ou moyens), des logements de qualité, qui répondent à toutes les règles.
"Le public qui pousse la porte d’une agence immobilière sociale est par définition, un public qui a des difficultés financières, qui est quelques fois discriminé financièrement. Il a des difficultés à trouver un logement dans le secteur privé, de part ses difficultés financières. Toutes ses personnes ont le droit de venir s’inscrire dans une agence immobilière sociale. Les AIS ne refusent aucun moyen de constitution de la garantie locative, c’est-à-dire que nous acceptions des garanties locatives qui sont constituées par l’aide d’un CPAS."
À noter que louer son bien par le biais d’une agence immobilière sociale génère cependant un loyer plus faible. Selon la Fédération des AIS Bruxelles, "la différence entre le loyer espéré sur le marché privé et le loyer accordé par l’AIS est généralement de 20 à 30% environ". "Légalement, la durée minimum est de 3 ans, mais certaines AIS ne travaillent qu’avec des contrats de 9 ans minimum. Mais c’est obligatoirement 9 ans si vous avez recours à une prime à la rénovation. Si vous venez à décéder, le scénario sera différent selon le type de contrat", ajoute la Fédération.
L’ensemble du secteur sur la Wallonie gère plus de 7.500 logements. Actuellement, la demande est plus élevée que l'offre puisque plus de 21.000 candidats locataires sont inscrits auprès des agences immobilières sociales.
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